거여마천지구 재개발 개요

서울 송파구 거여동, 마천동 일대의 '거여마천지구'는
노후 주거환경 개선과 도시 기능 회복을 목적으로 진행되는 대규모 재개발 사업입니다.
전체 7개 구역으로 나뉘며, 약 2만 세대 이상의 대규모 주거지가 조성될 예정입니다.

특히, 강남 접근성, 지하철 5호선(거여역, 마천역) 수혜, 주변 송파·위례 신도시와의 연계 효과로
향후 부동산 가치 상승이 기대되고 있습니다.

현재 진행 상황 (2025년 4월 기준)

거여2-1구역: 관리처분인가 완료, 이주 진행 중
거여2-2구역: 조합설립 인가, 사업시행 인가 준비
마천1구역: 관리처분계획 수립 중
마천2구역: 사업시행인가 완료, 이주 개시
마천3구역: 조합설립 인가
마천4구역: 추진위원회 승인
마천5구역: 구역 지정 절차 중

이주 및 철거가 시작된 곳도 있으며, 일부 구역은 조합원 모집 단계에 있습니다.
특히 거여2-1구역과 마천2구역은 빠르게 이주가 진행 중이라 분양 일정이 임박해 있습니다.

분담금 예상

분담금이란, 재개발 과정에서 조합원이 추가로 부담하는 비용입니다.
거여마천지구의 경우 분담금은 다음과 같이 예상됩니다.

평균 분담금: 3.5억 ~ 6억 원 수준
전용 59㎡ (25평형): 약 3.5억 ~ 4.5억 원
전용 84㎡ (34평형): 약 5억 ~ 6억 원

※ 정확한 금액은 본인의 기존 소유지 가치, 건축비, 금융비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

최근 건축비 인상, 금융 이자 부담 등이 반영되면서
초기 예상보다 분담금이 다소 상승하고 있는 추세입니다.

투자금

거여마천지구 투자에 필요한 초기 투자금은 다음과 같습니다.

구역별 조합원 분양권 매수 시: 6억 ~ 8억 원 수준
매매 가능한 입주권 거래가: 7억 ~ 9억 원

초기 투자금 외에도 관리비, 추가 분담금, 대출 이자 등을 고려해야 합니다.
특히 이주비 대출 및 중도금 대출에 대한 이자 부담도 투자금에 포함해야 합니다.

투자 효과 및 수익성 분석

거여마천지구는 입지, 규모, 강남권 연계성을 고려할 때 향후 투자 가치가 매우 높다고 평가됩니다.

강남권과의 접근성: 지하철 5호선+위례신사선 연장(예정) 수혜
신규 주거지 공급: 대단지 브랜드 아파트(삼성물산, 현대건설 등) 예정
공급 희소성: 송파구 내 신규 아파트 공급 한정적
개발 프리미엄: 향후 2~3배 가격 상승 예상 (준공 시점 기준)

▶ 예상 시세 (준공 완료 후)

전용 84㎡ 기준 17억 ~ 19억 원 예상
초기 투자 대비 약 2배 수익 가능성

특히, 서울 주요 재개발지(한남뉴타운, 흑석뉴타운 등) 대비 저평가되어 있어,
현 시점 투자 매력도가 매우 높은 편입니다.

미래 계획 및 호재

거여마천지구에는 추가적인 대형 개발 호재도 많습니다.

위례신사선 2028년 개통 예정: 강남 접근성 대폭 향상
송파구청사 이전 검토: 지역 랜드마크 기대
거여·마천 공공복합개발 추진: 생활 인프라 대폭 개선
초·중학교 신설 예정: 주거 환경 개선

이외에도 대형 쇼핑몰, 문화시설 개발도 추진되고 있어
"단순 주거"를 넘어 "거주 + 문화 + 비즈니스 복합지역"으로 거듭날 전망입니다.

투자 시 주의사항

분담금 리스크: 예상보다 추가 분담금이 상승할 수 있음
대출 규제: 주택담보대출비율(LTV) 적용 제한 주의
거래 제한: 조합원 지위 양도 시점에 따라 거래 제한 가능성 있음
시장 변동성: 금리 인상, 부동산 경기 침체 등의 변수 고려

신중한 자금 계획과 법률 검토를 반드시 병행하는 것이 중요합니다.

거여마천지구 개발은 구역별로 진행되며, 전체적인 완료 시기는 각 구역의 진행 상황에 따라 다릅니다. 현재 주요 구역들의 예상 완료 시기는 다음과 같습니다:

마천1구역: 2026년 사업 시행 인가 목표.
마천2구역: 2025년 이후 착공 준비 중.
마천3구역: 2027년 착공 목표.
마천4구역: 2025년 하반기 공사 시작 예정.
마천5구역: 2026년 본격적인 착공 예정.
거여새마을구역: 2027년 착공, 2030년 입주 예정.

전체 거여마천지구 개발이 완료되려면 최소 2030년 이후가 될 것으로 예상됩니다. 특히 위례신사선과 위례트램 개통이 예정되어 있어, 교통 인프라 개선과 함께 지역 가치가 더욱 상승할 것으로 보입니다.

거여마천지구는 서울 송파구 거여동과 마천동 일대에서 진행되는 대규모 재개발 프로젝트로, 강남권에서 보기 드문 뉴타운 개발 지역입니다.

📌 거여마천지구 개요

위치: 서울 송파구 거여동·마천동 일대
총 면적: 약 104만 3843㎡
사업 목표: 총 1만 4000여 세대 규모의 아파트 단지 조성
주요 개발 구역:
- 거여동: 거여2-1구역, 거여2-2구역, 거여새마을구역
- 마천동: 마천1구역, 마천2구역, 마천3구역, 마천4구역, 마천5구역
주요 특징:
- 강남권 유일의 뉴타운
- 위례신사선 및 트램 개통 예정으로 교통 접근성 강화
- 위례 신도시 및 성내천 정비와 연계한 주거 환경 개선

🔍 구역별 진행 상황

1️⃣ 거여2-1구역 & 거여2-2구역

거여2-1구역: 2022년 입주 완료 (송파 시그니처 롯데캐슬)
거여2-2구역: 2020년 입주 완료 (e편한세상 송파파크센트럴)
현재 상태: 조합 해산 절차 진행 중

2️⃣ 거여새마을구역

위치: 송파구 거여동 549번지 일대
규모: 7만 1922.4㎡
사업 형태: 공공재개발
계획: 최고 35층, 1654세대 (공공임대 468세대, 일반분양 436세대)
진행 현황: 2023년 8월 삼성물산과 GS건설 컨소시엄이 시공사로 선정, 2027년 착공, 2030년 입주 예정

3️⃣ 마천1구역

위치: 송파구 마천동 194-1번지 일대
규모: 14만 8498㎡
계획: 지하 3층~지상 25층, 2413세대 및 부대복리시설
진행 현황: 2022년 5월 조합설립인가 완료, 사업시행계획인가 준비 중

4️⃣ 마천2구역

위치: 송파구 마천동 183번지 일대
규모: 7만 4925㎡
특징: 마천역 초역세권 입지
진행 현황: 2025년 2월 재정비 촉진구역으로 재지정, 신속통합기획 적용

5️⃣ 마천3구역

위치: 송파구 마천동 283번지 일대
규모: 13만 3830㎡
계획: 지하 2층~지상 25층, 2364세대 및 부대복리시설
진행 현황: 2024년 5월 건축심의 통과, 2027년 착공 목표

6️⃣ 마천4구역

위치: 송파구 마천동 45번지 일대
규모: 지하 3층~지상 33층, 10개 동, 1372세대
단지명: 디에이치 클라우드
진행 현황: 2024년 1월 관리처분인가 완료, 2025년 하반기 공사 시작 예정

7️⃣ 마천5구역

위치: 송파구 마천동 45번지 일대
규모: 최고 35층, 2200세대
특징: 인근 마천시장과 연계한 개발
진행 현황: 2026년 본격적인 착공 예정

🚆 교통 및 인프라 개선

위례신사선: 2025년 9월 개통 예정, 강남 접근성 강화
위례트램: 위례신도시와 강남권 연결, 대중교통 편의성 증가
성내천 복원: 친환경 주거 환경 조성

📈 투자 전망

강남권 유일 뉴타운: 강남 3구 중 유일한 뉴타운으로 높은 프리미엄 예상
교통 호재: 위례신사선 및 트램 개통으로 가치 상승
대규모 개발: 총 6만 명 규모의 미니 신도시급 개발로 인프라 확충 기대

거여마천지구 재개발은 강남권에서 보기 드문 대규모 정비 사업으로, 향후 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승이 기대됩니다

거여마천지구는 서울 송파구 거여동과 마천동 일대에서 진행되는 대규모 재개발 프로젝트로, 강남권에서 보기 드문 뉴타운 개발 지역입니다. .